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Ravalement de façade en copropriété, mitoyenneté, site classé… comment ça marche ?

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Decopierre extérieur aspect pierre et brique à Reims

29 octobre 2021 / par Habitat & Traditions

En France, la loi impose à chaque propriétaire d’un bien immobilier de s’assurer de la propreté et du bon état de ses façades, un ravalement est également obligatoire environ tous les 10 ans. Il est important de respecter ces obligations et de le faire avec bon sens, dans le respect de son voisinage, afin que les travaux ne deviennent pas une source de conflits.

C’est pourquoi, dans cet article nous allons aborder les différents types de cas lors des travaux de ravalement de façade, ainsi que les mesures et les obligations à prendre pour chacune des situations.

Panneau d’information de chantier de ravalement obligatoire

Dans un premier temps, qu’il s’agisse de peinture, d’une pose d’enduit ou encore d’un nettoyage de façade, n’oubliez pas de respecter l’affichage obligatoire de la demande préalable de travaux sur le chantier. Il doit être affiché pendant toute la durée des travaux de ravalement de façade.  

Cet affichage prend la forme d’un panneau qui doit être visible sur la voie publique et qui mentionne :
– le nom du bénéficiaire
– l’adresse exacte des travaux
– le numéro de dossier et la date de délivrance
– l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
– le projet et la superficie du terrain
– la SHON (surface hors œuvre nette) et la hauteur des bâtiments dans certains cas 

De manière générale, ce panneau servira à prévenir les riverains que des travaux sont en cours de réalisation, mais il permettra également aux exécuteurs des travaux de ne pas être embarrassés par un contrôle des autorités sachant que c’est une autorisation officielle d’urbanisme.

Pour finir, les panneaux de déclaration préalable de travaux permettent aussi de donner de la visibilité à l’entreprise qui réalise les travaux en question puisqu’ils sont généralement positionnés face à la rue.

 

La pose de l’échafaudage pour un ravalement

Si vous êtes propriétaire d’une maison individuelle dans un village ou dans un lotissement, il faudra demander l’autorisation à la mairie de votre commune pour poser un échafaudage. S’il doit empiéter sur la voirie, il faut alors se rapprocher des services de voirie de la mairie, l’autorisation que vous obtiendrez se traduit par une taxe d’occupation que vous devrez prendre en charge. En cas de travaux réalisés par une entreprise, cette taxe est incluse automatiquement dans ses prestations.

Si votre échafaudage, doit être sur le terrain de votre voisin, n’oubliez pas de lui demander son autorisation. S’il refuse, vous pouvez avoir recours à une décision par le tribunal si les travaux sont jugés indispensables.

Dans le cas où vous êtes propriétaire d’un appartement géré par un syndicat de copropriété, le ravalement de façade qui implique la pose d’un échafaudage, doit être validé par le vote de tous les copropriétaires au cours d’une assemblée générale. Dans tous les cas, la pose de l’échafaudage doit faire l’objet de plusieurs devis qui seront transmis à l’assemblée générale. 

 

Ravalement sur une façade mitoyenne

Lors des travaux de ravalement sur une façade mitoyenne, il convient de déterminer s’il s’agit bien d’un mur mitoyen avant de demander à votre voisin de partager les frais du ravalement.

Le meilleur moyen de le savoir est de regarder le titre de propriété, s’il est indiqué que le mur n’appartient à personne, mais qu’il sert à délimiter les propriétés, alors il s’agit d’un mur mitoyen. Dans ce cas, il est possédé en indivision par les deux voisins et ils doivent ainsi participer ensemble au règlement des frais dûs à l’entretien, à une réparation ou encore un ravalement.

Cependant il existe des exceptions, un mur est privatif lorsque le titre de propriété indique qu’il appartient en totalité à un des voisins ou s’il comporte des signes distinctifs extérieurs d’un seul côté ou encore si l’un des voisins possède des preuves montrant qu’il a entretenu tout seul le mur plus de 30 ans.

En revanche, il faut savoir que si vous apportez des modifications personnelles à un mur mitoyen, il devient votre propriété. 

Dans le cas où le mur mitoyen est utilisé de manière égale par les deux voisins, les deux doivent prendre en charge les frais du ravalement à parts égales. Si l’un des deux voisins utilise le mur de manière plus importante que l’autre, il est alors responsable des travaux de ravalement et doit payer la totalité des frais.

Si l’un des voisins effectue des travaux sans demander l’accord à l’autre partie, il supportera alors l’ensemble des frais de ravalement.

 

Ravalement dans un site classé

Certaines zones urbaines sont sauvegardées pour conserver l’intégrité de l’espace urbain ayant un intérêt historique et/ou architectural. Prêtez attention à la présence de monuments ou de bâtiments anciens visibles autour de votre habitat car il arrive très souvent qu’il soit à l’origine d’un périmètre sauvegardé. 

Les conditions sont plus contraignantes lorsque votre habitation se retrouve en zone protégée identifiée par le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou inscrite au titre des monuments historiques, dans ce cas le recourt à l’architecte des Bâtiments de France est nécessaire. 

Le maître d’œuvre devra remettre un formulaire de déclaration préalable au service urbanisme de la mairie où s’effectue le ravalement. Il faudra également se renseigner sur les exigences de ce service concernant la couleur de l’enduit, la finition…

En cas de non-dépôt de cette déclaration avant les travaux, la mairie est en droit d’entamer des procédures judiciaires.

Même si votre habitat n’est pas situé en zone protégée, il est néanmoins important de consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre commune au tout début de votre projet de ravalement, avant même de déposer la déclaration préalable. En effet, le maire a pour mission de conserver la qualité architecturale de l’espace urbain et des choix de couleurs, d’aspect ou de texture peuvent vous être imposés.

 

Ravalement de façade en copropriété

En copropriété, les travaux sur les parties communes de l’immeuble sont décidés par les copropriétaires au cours d’une assemblée générale. Pour les travaux d’entretien et de conservation des parties communes qui n’affectent pas les parties privatives, la décision s’effectue à la majorité simple, c’est-à-dire à la majorité des votes exprimés. 

Autre cas de figure, si les copropriétaires souhaitent entreprendre des travaux de ravalement alors que rien ne les impose, ils sont considérés comme des travaux d’amélioration. Alors, ils doivent être décidés à la majorité absolue de tous les copropriétaires.

Désormais, la réglementation impose pour certains bâtiments faisant l’objet d’importants travaux de ravalement de façade, de réaliser en même temps des travaux d’isolation thermique par l’extérieur. Les bâtiments d’habitation, les maisons individuelles et les immeubles collectifs, sont concernés si les façades de ces bâtiments sont constituées à plus de 50 % en surface de terre cuite (briques industrielles), de béton, de parpaing, de ciment ou de bardage métallique…  En revanche cela ne concerne pas les immeubles dont les façades sont en matériaux sensibles à l’humidité comme : la pierre, la terre crue, le torchis, le bois …

Que les travaux soient décidés par les copropriétaires ou imposés par le syndicat, le ravalement entre dans la catégorie des charges communes générales puisqu’il s’agit de travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble. Tous les copropriétaires doivent donc y participer en fonction du tantième de copropriété qu’ils détiennent.

 

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